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主题:5月份国内房地产市场形势的分析

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5月份国内房地产市场形势的分析  发帖心情 Post By:2019/6/15 13:34:00

 6月14日国家统计局发布了2019年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况的信息。这些数据显示,无论是房地产开发投资,还是住房销售,目前国内房地产市场仍然是保持在创历史新高的水平。

  比如,2019年1-5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%,而西部地区投资9637亿元,增长高达18.5%,基本上处于高位运行。各媒体一直说增速在回落,但实际情况则这种增速都处于双位增长下的运行。

  1-5月份,住宅施工面积518617万平方米,增长10.4%。房屋新开工面积79784万平方米,增长10.5%,其中,住宅新开工面积59125万平方米,增长11.4%。这个数据实际上与房地产开发投资增长较为关联。房地产开发投资快速增长,住房新开工的面积自然也会增长不慢。

  不过,从国内土地市场的情况来看,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积5170万平方米,同比下降33.2%,土地成交价款2269亿元,下降35.6%。也就是说,国家统计局土地市场的数据说明了目前国内土地市场的在全面收缩,房地产开发商不愿意进入土地市场。这也意味着国内房地产开发企业不看好未来中国的房地产市场。

  但是,从其他渠道获得的信息则表示,前5个月,国内50个大中城市的土地出让金就达到1.67万亿元,仅杭州市就近1200亿元,如果加上全国的其他城市,估计全国各城市的土地出让金可能达到2万亿元以上。可以说,就目前国内不少城市来说,特别是对于东南沿海的一些城市来说,土地市场基本上都处于火爆状态下,国家统计局的数据与此出入较大,估计是这些城市的土地出让金缴交上的技术问题。可以说,国内土地市场并没有在收缩,反之土地市场火爆是一个不争的事实。

  从住房销售的情况来看,1-5月份,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,其中,住宅销售面积下降0.7%,办公楼销售面积下降12.2%,商业营业用房销售面积下降12.9%。这些数据表明商业地产的销售出现了全面冷却,销售面积下降达到10%以上。商品房销售额51773亿元,增长6.1%,其中,住宅销售额增长8.9%,办公楼销售额下降12.3%,商业营业用房销售额下降9.7%。从这些数据也可以看到,尽管1-5月份的住宅销售面积同比增长打了一个平手,但是住宅销售金额的增长仍然不低,达到8.9%的水平,而且住宅销售面积的增长与住宅销售金额的增长两者剪刀差不仅没有缩小,反之还在扩大,达到8%以上水平。这意味着国内绝大多数城市的房价不仅没有随着住房销售面积增长放缓向下调整,反之这些城市的房价还在上涨。而商品房销售金额增长最快的地区不是西部地区,同比增长达10.8%。可以说,在目前绝大多数城市的住房市场仍然是以投资为主导的市场,只要房价还在上涨,要让中国的房地产市场慢下来,是不容易的事情。

  还有,从房地产市场融资情况来看,1-5月份,房地产开发企业到位资金66689亿元,同比增长7.6%。其中,国内贷款10762亿元,增长5.5%;定金及预收款22395亿元,增长11.3%;个人按揭贷款10251亿元,增长10.8%。这些数据表明,不仅国内各方面的资金在源源不断地流入房地产市场,而且银行资金流入仍然是主力,只不过利用的方式不同的。

  个人住房按揭增长远高于住宅销售面积增长及住宅销售金额增长,这也意味着国内住房投资者利用银行杠杆进行房地产投资的趋势并没有多少改变,只不过更多的是城际间的转换。二线三线四线城市居民利用银行杠杆进入房地产市场可能是当前的主力。特别是三线城市及四线城市的力量不可小视。但是,这可能已经进入国内房地产市场金融风险最为薄弱的环节。据报道,最近香港东亚银行对国内银行贷款进行巨额拨备,估计会是与这种贷款风险在增加有关。5月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.85,国内房地产市场仍然处于景气上升期。

  总体来看,当前国内房地产市场形势仍然是在2018年住宅销售金额及销售面积创历史高点的状态下运行,因为国内绝大多数城市的房价仍然还在上涨。而房价持续上涨,要让中国房地产市场回归到理性估计还得需要时间。


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