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泉友社区☆ 海阔天空副版 ☆『 财 经 纵 横 』 → 按揭利率变化将决定房地产市场去向


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主题:按揭利率变化将决定房地产市场去向

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hnmxy
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等级:版主 帖子:81386 主题:14886 积分:145863 精华:12 注册:2006/2/12 10:01:00
按揭利率变化将决定房地产市场去向  发帖心情 Post By:2019/7/26 10:59:00

 这个星期(7月24日),加拿大央行宣布调低贷款压力测试利率,从5.34%下调至5.19%,这是该利率自2016年以来首次下降。尽管下调的幅度不大,但是还是令购房者的负担能力有所提高。房地产市场的业内期待,央行在将来继续调低压力测试利率,从而让本国房地产市场复苏。据报道,早前加拿大联邦政府推出贷款压力测试,是为了遏制本国的居民债务、给房地产市场降温。

  所谓压力测试,就是银行或贷款机构按照央行设定的一个利率(通常是比实际利率高2%左右),对使用按揭的买房者进行测试,确保他们有能力还款。潜在买房者只有通过了测试,才能拿到贷款。有了这样一个门槛在,尽管这两年加拿大的平均按揭率只有2.5%多一些,但是借款人要证明,他们能负担得起比这个几乎高了一倍的利率,才能拿到贷款。于是,一些收入较少、还款能力低的潜在买家被挡在了房地产市场外。即便有人通过测试,他们能获得的贷款额也会低一些,从而只能将心目中的房子“降级”了。

  近日,加拿大央行宣布将贷款压力测试利率,从5.34%下调至5.19%(也就是说下降了0.15%),这是自2016年以来的首次下调。这意味着在收入相同的情况下,购房者能贷到更多的钱,从而令他们的负担能力增加。据专业人士测算,以贷款50万来说,降低了0.15%让购房者的负担能力提高了1.6%左右。以一名年收入为5万元的贷款人而言,如果他以20%的首付、还款期30年买房,那么在新的测试率下,他能购买比以前贵4000块钱的房子。如果他年收入是十万元,则能买下比之前贵8300块钱的房子。也正是这种按揭贷款压力测试利率向下调整,又让近月多伦多的住房市场开始升温。住房按揭贷款压力测试利率对房地产市场的重要性是立竿见影的,更不用说按揭贷款实际利率变化了。所以按揭贷款利率变化将决定房地产市场的基本方向。加拿大是这样,中国也是如此。

  可以说,中国房地产市场趋势基本上都取决央行的住房按揭贷款利率走势。比如,2003年央行的121文件被18号文件打死后,国内的房地产市场就开始走上了只涨不跌的不归路。2007年央行的关于房地产信贷管理政策的359号文件出台,立即让国内的房地产市场向下调整。但是2008年金融危机之后,央行把基准利率一再下调,按揭贷款利率下调到历史最低水平,使得2009年3月开始国内的房地产市场又开始火爆,当年房地产市场销售增长达80%以上。同样,2016年以来国内房地产市场的火爆,就在于2015年下半年国内央行住房按揭贷款政策的变化,以此吹起了房地产市场火爆的冲锋号。这次住房按揭信贷政策不仅让住房首付限制全面放松,而且让住房按揭贷款利率全面下调到历史最低点。比如2016年,国内住房按揭贷款利率下降到4.5厘左右,当年的住房销售增长高达70%以上,房地产市场的繁荣无以复加。2018年,住房按揭贷款利率上升到5.5厘以上,住房的销售增长就开始下跌到20%以下。所以,购买住房的居民及住房投资者特别要注意住房按揭贷款利率变化,这有助预测房地产市场未来走势。

  因为,按揭贷款利率的高低,对住房贷款的需求影响相当大,住房按揭贷款利率上升,购买住房成本上升,居民购买住房特别是住房投资者购买住房就会转为审慎;相反住房按揭贷款利率下跌,购买住房成本下降,就可能吸引更多的人进入住房市场。而且中国的住房按揭贷款利率与其他国家还不同。国内银行的住房按揭贷款利率市场有一个基准利率给予银行参考。这个按揭贷款基准利率是根据存贷款基准利率来调整。而存贷款基准利率变动少,因此 ,央行为了适时调整住房市场的资金成本,会以上浮或者下浮按揭贷款基准利率,去调控按揭贷款的实际利率变化。

  比如,如果按揭贷款基准利率是5厘,房地产按揭贷款调控政策上浮20%的话,银行实际批出住房按揭贷款利率为6厘;但是如果目前是执行宽松的下浮20%政策,银行实际 批出的住房按揭贷款利率是4厘。按揭贷款利率低,自然会增加住房按揭贷款需求;反之 ,住房按揭贷款利率高,购买住房者贷款就会审慎。在目前中国的房地产政策下,各地各银行的按揭贷款利率是有很大差别的,首次购买住房的按揭贷款利率与第二次购买住房的按揭贷款利率也会不同。国内机构每个月都会发布按揭贷款利率变化的报告,其中“融360”的《房地产按揭贷款市场报告》是市场最常参考住房按揭贷款利率统计数据。以今年6月份为例,融360大数据研究院便监测了35个城市、一共533家银行的分行及支行,统计出全国首套住房按揭贷款平均利率为5.423厘,按月上漲0.14厘。也就是说,即使是在存贷款基准利率没有变化情况下,住房按揭贷款利率也在上升。比如,由2016年的4.5厘左右上升到2018年的5.5厘以上。所以,国内住房市场的销售也随着住房按揭贷款利率上或而开始下降。如果住房按揭贷款利率继续向上调整,即使这种调整只是些微的变化,这也意味着国内房地产市场未来趋势,国内居民及投资者对此得密切注意。


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