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泉友社区☆ 海阔天空副版 ☆『 财 经 纵 横 』 → 拯救2015年中国经济的“核武器”


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主题:拯救2015年中国经济的“核武器”

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拯救2015年中国经济的“核武器”  发帖心情 Post By:2014/11/7 9:25:00

 2015年只要提振房地产,拉动住宅消费,中国经济稳增长7.5%没问题。

图片点击可在新窗口打开查看

BWCHINESE中文网讯,每一次中国经济陷入下行周期之时,房地产跟着就由调整转入上行,时间多则2-3年或短则1年半,中央政府通过“人为”的多轮货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激,让房地产成为中国经济“软着陆”的安全气垫,平稳度过。

过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙,即使是经济与政策及政治三大背景不同环境,这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资“双驱动”推进中国GDP10%增速,到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。

不管三中全会《决定》与十八届的《公报》的政治、经济、体制改革如何讲“市场决定资源配置”的主要作用,在法治不完善与人治的计划手段深入到经济根基土壤之中,市场化的力量根本很难改变当下中国经济下行与增速放缓及风险暴露的局面。




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  发帖心情 Post By:2014/11/7 9:25:00

 房地产又成拯救中国经济的“核武器”,过去四轮经济下行周期时,房地产的贡献最大。

如今,房地产成为新一轮的中国经济增长动力的“核武器”,更主要是拯救中国地方政府、地方债务、地方金融、地方经济。

2013年上半年调控“升级”之后,第三季度开始转入“僵持”局面,而进入2014年上半年之后一直呈现调控“放松”。


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  发帖心情 Post By:2014/11/7 9:26:00

自2014年两会的政府工作报告 “分类调控”透露出楼市调控“退出”市场开始,首先是地方限购放松到取消。其次是限贷的放松。再其次是公积金贷款放松。之后是购房财税补帖。最后是定向降准三次、定向降息一次。

到 2014年9月30日的“央四条”到2014年10月9日“公积金新政”,最后到10月28日住建部的“行政手段会“越来越少”、到国务院会议的2014 年10月29日“要稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。

这是“稳定住房消费”一词在2009年国务院常务会议上提出5年后再次被提及。此次中央的表态与“央四条”给出的信号一致,核心目的是要稳定市场预期,让合理的自住和改善性住房需求释放出来,至于对市场影响几何,关键还要看后续政策的落实情况。

另外是2014年11月2日的住建部“去行政化不是“救市”、2014年11月3日的国务院经济座谈会“全年经济仍会在7.5%合理区间”。


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  发帖心情 Post By:2014/11/7 9:26:00

基本上说明四个问题:一是房地产成拯救中国经济“核武器”。二是稳定房地产才能稳定中国经济。三是中国经济离不开房地产。四是房地产不能继续调整。

为什么中央到国务院又再次“让房地产成为“拯救”中国经济的核武器”,总理专门提到了稳定住房消费。只要拉动了住宅消费,中国经济稳增长7.5%就没问题,房地产市场长期稳定健康发展也就没太大问题。

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  发帖心情 Post By:2014/11/7 9:26:00

正如市场共识,国务院提出稳定住房消费的三个背景。

第一是未来GDP压力更大。三季度GDP增长7.3%,比二季度的7.5%明显下滑,主要原因是是固定资产投资增速下滑与房地产市场低迷及出口、工业、制造业下降。

其中房地产占固定资产投资的比例最大,是投资增速下滑的主要推动力,包括上中下游的房地产相关产业,影响到GDP1.06%。前三季度房地产开发投资增速为12.5%,比上 半年回落1.6个百分点,如果房地产投资继续下滑,今年GDP7.5%无法完成目标。

第二是今年土地出让金增速下降。前三季度全国土地出让金收入3.12万亿,同比增长16.6%,但增速在逐月下滑,其中9月份的土地出让金收入同比下降21.1%。

土地出让貌似和GDP没法画等号,但是今年前三季度房地产投资增速能够维持12.5%,最核心的原因就是去年土地出让创造纪录,开发企业与其捂地不如捂房。

如果今年的土地出让出现比较大的衰退,那么明年的新开工也会快速下探,在这样的情况下,房地产投资增速也将不保。只有恢复了购房者信心,成交量上冲,开发企业才会恢复信心去拿地。

第三是地方财政压力巨大。今年面对这样的市场,比开发企业更着急的是地方政府。去年土地出让创造新高,而土地出让一般会有6-12个月的支付土地款 的时间,所以今年政府日子还过的去,但是如果今年土地出让出现大幅回落,那么明年日子怎么过呢?不仅是因为地方债务压力,关键是地方政府财政吃紧。

基于上面三个背景,提振房地产是不可避免,住宅市场是房地产中最主要的部分,只要拉动了住宅消费,中国经济稳增长7.5%没问题,整个房地产市场持续健康发展也就没太大问题。

因此,面对全国房地产市场总体仍低迷与高库存及量价下行的趋势之下,“去行政化”手段与稳定楼市的措施及刺激住房消费的政策将会越来越多。


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2015年中国楼市政策的走向,肯定会围绕以下“十个”政策逐渐的调整到取消,放松到实施的过程。

第一、北上广深、三亚的限购政策会逐渐的放松到取消。

此前已经取消41个限购城市,另外是已经取消“限价、限售、限签”的政策。这五个城市的限购取消是时间问题,最迟在2015年。之前北京、上海、广 州、深圳、三亚分别表态称:“不会调整相关政策”。在这种背景下,一旦他们取消限购,政府“救市”的信号就再明显不过了,或者说是回供市场。

北上广深总成交金额1万亿左右,占了全国总量的10%,“限购”的放开将对中国楼市的复苏与回暖起到举足轻重的作用。今年年内的北上广深取消限购政 策可能性不大,但是适当的调整还是有可能的,特别是针对非本市户籍购房限制条件的放松可能性最大,对改善需求的限制也有可能放开,对高端市场144平方米 以上放开与区域库存高的地方放松,也是有可能的。虽然调整的效应比取消也小很多,但调比不调好。

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第二、限贷已经取消,银行真正落实第三套房贷。

2014年9月30日,央行、银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,将实施“认贷步认房”的政策。在全面分析了已涵盖的86个城市房贷市场数据后,选取了全 国较具代表性的23个重点城市近400家银行进行样本分析。

数据显示,10月份房贷数据与9月变动不大,宽松环境相当。其中,一线城市,上海优惠利率较多、幅度也够大,但条件苛刻;北京、广州、深圳较上月稍有放松。二三线重点城市房贷利率涨跌互现,无明显规律可言的。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹近日表示,2011年以后,中国楼市的供需关系已经发生改变,从此前的“总体偏紧,局部过紧”,已演变为“总体偏松,局部过剩”。



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过去五年房地产市场供应量迅速上升,主要由三个原因所致。

首先是为应对金融危机,2008年国内释放大量流动性,但由于实体经济不振,大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。

其次是2011年1月26日,中国推出了调控楼市的“新国八条”,祭出限购和限贷政策,并使得全国40多个城市开展限购。受此影响,投资房地产的形式也发生了变化,从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域,成为供给资金。

最后是从2011年开始,地方政府对土地财政的依赖程度明显提高,土地出让的速度加快,使得供给端的增长速度很快。

当前整个住宅市场的总量问题已基本解决,目前主要是结构性问题。其中,“结构性”体现在两个方面,一是人群结构,房屋在不同人之间分布不均;二是城市结构,不同城市的市场形态差异较大。从趋势上看,未来的房地产政策一定是去行政化,回归到市场本质的层面。

在这种背景下,政策主要体现在分类调控,并将极大地考验地方政府管理房地产的能力和水平。未来将面临房地产市场越来越复杂、政策则相对简单的情况。


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央行放松限贷加强信贷支持力度,促进楼市回暖。

9月30日,为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,促进房地产市场持续健康发展,中国人民银行发布《中国 人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)。 限贷全面放宽,支持居民家庭合理住房贷款需求。二套房贷大幅放松,三套及以上取消限贷。

《通知》不仅大力支持首套房贷款,对二套及多套房贷的放宽程度引起各方关注。只需结清贷款,居民购买二套房即可享受首套房贷政策;而三套及以上房贷的发放,由各银行金融机构根据贷款人情况(偿付能力、信用状况等)审慎自行把握。

多地已放开限贷,加大信贷支持。三季度以来,福建、湖南、江西、福州等省市陆续出台文件,均涵盖信贷调整。

福建、湖北、江西、宁夏则均明确提出加强信贷支持,其中福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定”,湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的0.7倍,江西则明确提出降低二套房首付比例。

湖北、湖南提出放宽公积金使用方式,宁夏、湖北明确部分税收减免政策。绍兴、福州、青岛降低首套房认定标准,绍兴降低非首套房贷首付比例为40%,沈阳也下调至60%,央行南昌支行也发布文件降低二套房首付比例至60%。调整后首套、首改房贷标准接近于2009年水平。

2008年,受金融危机影响,为拉动投资、促进住房消费,央行降低贷款利率,首套、首改等刚需房贷利率开始下调。2009年,房贷优惠力度进一步加大,不仅可以申请七折贷款利率优惠,符合条件的第二套普通自住房购买者也可比照执行首次贷款的优惠政策。

2010年至今,随着“国十条”开启新一轮调控,差别化信贷力度不断加码,2013年“国五条”提出进一步提高二套房贷首付比例,北京等城市随即提 至七成,对改善性需 求入市造成显著影响。此次,央行为支持居民家庭合理的住房贷款需求,再次加大信贷支持力度,放松二套信贷、取消三套及以上限贷。因此,银行真正的落实与执 行才是最重要,但是目前是不太可能,至少要到2015年。

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第三、贷款利率下调,银行真正给出7折利率。

首套房贷利率能打几折?9月30日出台的“央四条”,揭开了中央支持合理房贷需求的序幕。“央 四条”提出:“对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

”实质上“七折利率”非新政,目前商业银行不可能大面积、大范围、大规模的执行“七折利率”,否则银行要亏损到“哭”。譬如同行红旭所讲,先看看中国个人房贷利率演变历程,1998年之前,个人房贷并不普遍。

1998年是房改关键年份,个人房贷也获得了国家大力支持。1998年出台的《个 人住房贷款管理办法》规定:支持城镇居民购买自用普通住房,无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款,贷款期限最长不得超过20 年,用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率减档执行,比如期限为5至10年的,执行3至5年法定贷款利率。也即国家在利率方面是让利给个人的。

期限为10年以上的,在3至5年法定贷款利率基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过5%。比如,当前3-5年期贷款利率为6.4%,上浮5%,为 6.72%,仅比6.55%的五年以上贷款利率略高一点点。注意,当时主要支持自用普通房,而高档商品房、别墅除外。

2003年开始调控房地产,头一炮就是《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号文”),其中规定:对借款人申请个人住房贷款购买房改房或 第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外),商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率执行;购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套及以上住房 的,商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。照此文件,购首套自住房,利率仍有优惠;而其他的房则按基准执行,并无上浮。但此政策惹争 议,后来并无严格执行。

2007年9月出台二套房贷新政:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套及以上住房的,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。注意,这是首次提高利率下限。


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