下周一：楼市会哭吗？股市会笑吗？[泉友社区]

楼市这个“熊孩子”挨打了！就在昨天（4月19日）晚上。

　　当天召开的政治局会议，重申了“房住不炒”；而住建部，则对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了“预警提示”。

　　这两条重要新闻意味着——楼市再次发生了微妙的变化。

　　政治局对楼市最新的提法是：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　政治局会议研究经济工作的时候，一般都会提及楼市。最严厉的一次，是在2018年7月31日，提出了“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”。

　　然而到了2018年10月31日，政治局研究经济工作的会议只字未提楼市。我当时的分析认为，这是因为房价被管住了，楼市已经转冷，不需要“追穷寇”了。果然，在2019年3月5日的“政府工作报告”里，提及楼市的时候没有使用“调控”，也没有出现“房住不炒”。

　　现在，中央再次强调“房住不炒”，是因为冷了四五个月的楼市，又开始活跃起来。尤其是3月的数据显示，绝大多数重点城市的房价同比涨幅，已经远超同期GDP的增速。

　　另外，值得我们高度重视的是：中央首次了明确楼市“长效调控机制”的内涵——坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，一城一策、因城施策、城市政府承担主体责任！

　　很多人没有关注前两天国家统计局公布的数据，下面我引述一下。统计局监控了70个城市的房价，带有抽样性质，大中小城市都有。新建商品住宅同比（跟去年3月相比）涨幅较大的有：

　　呼和浩特（+22.8%）、西安（+24.4%）、丹东（20.2%）、贵阳（+20.6%）、大理（+21.9%），均超过了20%，这几乎相当于当前GDP增速的3倍！

　　石家庄（+17.3%）、太原（+12.4%）、沈阳（+12.7%）、大连（+13.7%）、哈尔滨（+15.2%）、济南（+17.2%）、青岛（+14.3%）、武汉（+13.4%）、海口（+16.9%）、重庆（+12.1%）、成都（+14.7%）、昆明（+16.2%）、西宁（+14.6%）、秦皇岛（+18.8%）、吉林（+14.7%）、襄阳（+15.1%），这些城市的年度涨幅都接近或者超过了GDP的两倍，甚至2.5倍。

　　过去一年新建商品住宅同比涨幅小于6.5%（跟GDP基本一致）的，只有北京、上海、深圳、天津、南京、厦门、温州、金华、泉州、惠州、韶关等11个城市，占统计局纳入监控城市（70个）的15.7%。

　　值得注意的是，上述房价上涨较多的城市，往往是经济内生动力偏弱的城市，比如东北、内蒙、山西、云南的一些城市。这恰恰说明，在因城施策的情况下，经济越不好的城市，越会放松楼市管制，最终涨幅反而最大。但这种“反向效应”能玩多久，是值得深思的，因为房价上涨会进一步削弱这些城市的竞争力。

　　一年房价上涨13%到24%，这是怎样的涨幅呀！由于购房者普遍使用了贷款，杠杆率从2倍到3倍不等，如果按照本金计算“账面回报率”非常可观。

　　或许有人会说：你卖不掉。

　　是卖不掉，但如果你想买呢？你就要付出比一年前多13%到24%不等的价格，如果一套房子是100万，意味着你将多付出13到24万元不等；如果一套房子是200万元，你将多付出26万到48万元不等。典型的“一年涨幅吃掉你几年的收入”。

　　事实上，在去年12月的时候，我就建议大城市的刚需早点动手买房。想想看，楼市在寒冬到初春，就可以涨这么多，如果“夏天”来了呢？刚需购房者，真的是“赌不起”、“等不起”。

　　另外，虽然卖地收入同比仍然下跌9.5%，但楼市的各项指标都出现了逆转。

　　下面是“房地产开发投资增速”，可以看到已经连续两个月大幅反弹：

　　下面是“商品房销售”情况，无论是面积还是金额，都在3月出现较大转向：

　　下面是“房企资金到位情况”，也在3月出现转向：

　　所以，这次楼市“熊孩子挨打”，主要还是因为相当一批城市房价（地价）上涨太快。

　　但是请注意，你在新华社通稿里，找不到住建部约谈了哪些城市。也就是说，这次没有点名，仍然比较温和。但我们可以根据上面披露的房价涨幅，猜测一下。

　　上图是“新华每日电讯”的版面语言，也非常耐人寻味。“新华每日电讯”是一份报纸，新华社办的，专门使用新华社的电稿，增加电稿“落地”的机会。这则“住建部预警”的稿件，发在第四版的一个非常不显眼的位置。

　　放大一下，是这样的：

　　你懂了吗？熊孩子挨打了，但不能打太重，否则楼市再次转冷也不太好。治大国若烹小鲜，不能让市场太过波动。毕竟，土地出让金收入仍然是下降的。

　　值得注意的是，政治局会议“浓墨重彩”提及了股市：

　　要以关键制度创新促进资本市场健康发展，科创板要真正落实以信息披露为核心的证券发行注册制。

　　有人说，2019年炒股比买房“政治正确”。这固然不错，其实我早在去年年底就预测，2019年股市机会更大一些。但我深知，普通散户在一场牛市里一般是很难真正赚钱的，最后往往是买单者。所以我一直提醒大家小心，尽量不要“偷鸡不成蚀把米”。

　　政治局会议提及股市的一个板块，这是非常罕见的；而且还说，要“促进资本市场健康发展”。股市会提前结束调整，有效突破短期3200点政策顶吗？

　　我的看法是：有效突破3200点只是早晚的，原来预估在五一之后，现在会不会提前，有待观察。

　　地产股在下周一“哭一下”，看来几率较大。毕竟这次会议对楼市不太有利，对股市比较有利。虽然流动性继续宽裕，看起来也暂时告一段落，但目前的股市更容易感知“利好”，不太容易感知“利空”。

　　有人说此次会议意味着——货币宽松出现了逆转。其实这有点夸张了，准确的说法是：政策进入了“观望期”。要看下一步的经济数据，来决定调控的方向。

　　我的看法是：经济底尚未确认，财政和货币政策不会转向，只是力度会有所调整。管理层观望一下，是有必要的。

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