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泉友社区☆ 海阔天空副版 ☆『 财 经 纵 横 』 → 汇率变化会影响房价变化么?


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主题:汇率变化会影响房价变化么?

帅哥哟,离线,有人找我吗?
hnmxy
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等级:版主 帖子:82939 主题:15108 积分:164208 精华:12 注册:2006/2/12 10:01:00
汇率变化会影响房价变化么?  发帖心情 Post By:2019/8/21 9:12:00

人民币兑美元的汇率跌破7了。

  去年以来,人民币兑美元汇率几次跌至7的附近。市场反应很大,央妈就出来说话,不会啦。于是就真不会,到快到7的时候就退回来了。这一次没有任何征兆,一下就跃过7这个重要的心理关口。而且快一个月了,也没有退回来。

  何以至此?

  有分析说是美国佬背信弃义,从九月一日起对我三千亿美元的输美产品加征关税,导致市场看空我国经济,看空人民币;也有分析说是我国为了应对美国佬的关税壁垒主动贬值人民币,以便减轻出口企业的负担。

  至于真相如何,一般老百姓无从知晓。

  说实话,大国之间的竞争,真正是高手过招,里面的算计不是我等可以看懂的。

  不过,我们平民百姓过日子,也没必要天天站在双方首脑的立场上想问题,真没必要。我们要关心的还是汇率的变化对我们的生活会有些啥影响。

  这本来都是专家们讨论的话题。本老头假装是一个专家,也来滥竽充数一回。

  其实,俺经常饰演南郭先生,朋友们也习惯了。

  有人说,汇率变化对一般老百姓的日常生活没什么影响。只要你不出去,不到国外境外去消费,人民币兑美元是6还是7,无所谓。

  这个说法有一定的道理。

  汇率就是货币的比价。人民币兑美元汇率跌了,本来6块钱可以买1美元,如今要7块了,这对出国旅游,出国读书,国外购物就不利了,需要花更多的钱。但在国内消费,你用的是人民币,一般就没什么差别。

  这里说一般没什么差别,但特别的情况下就会有差别。如果这汇率一直跌,跌跌不休,就会对经济造成冲击,从而对物价造成影响。

  这里面的道理很简单,要是人民币不断贬值,并形成一种贬值的预期,外资就会走了。赚到的钱也是纸,换不了几个美元,谁还愿意呆这儿呀?不仅外资会走,货品也不会来。因为你没有外汇买呀!外资走了,外贸断了会如何?会造成生产停滞或者下降,接着便是通胀,民不聊生。特别是外向型经济的国家,更是如此。看看世界上汇率恶性贬值的国家,经济都坠入深渊。

  所以,汇率贬值对国内消费有啥影响,要看贬值的性质。如果国家有强大的经济实力和充足的外汇储备,汇率变化属于合理的浮动,在可控范围之内,适当贬值对老百姓的国内消费是没什么影响。如果不是这样,就会是灾难。

  有个朋友考问本老头:人民币对美元汇率下跌,对房价会有怎样的影响?

  他是做房地产生意的。炒房与炒股一样,做多可以赚钱,做空也可以赚钱。关键是你要知道什么时候做多什么时候做空。我估计他在判断形势把握时机。

  朋友们知道,本老头最喜欢回答这样的问题,以便被人称作专家。

  我想呀,影响肯定会有的。这种影响首先在人的内心,是通过改变人们对未来的预期而产生的。

  具体猜测,可能在不同的阶段会有不同的影响。

  最初的影响可能会造成房价下跌,其原因是房子供应会增加。

  人民币汇率下跌,房地产领域的外资担心会进一步下跌,于是赶紧抛售走路。不仅是外资,一些内资也会这样干。许多有钱人手握许多房产,但并没有打算长期在国内守着这些钢筋水泥过日子,而是待价而沽,然后移民海外去极乐世界。如今一看大势不好,可能就会赶紧套现脚底抹油。这就会使楼市的供应放量增加。

  还有一些房地产商这些年在境外发行大量美元债券。这下亏大了。比如发行时借来1美元只能换6元人民币使用,如今要拿7元人民币买美元还债,不算利息,仅是这个汇差就不得了。开发商担心人民币还会跌。咋办呢?赶紧收摊子!原打算推迟的销售改为提前销售,原打算提价销售改为降价销售。这也会造成供应过剩。

  到了第二个阶段房价可能会上升。如果汇率一直下降,人民币在国际上不断贬值,在国内的购买力也必定不断下降,形成通胀。这种形势会造成人们的恐慌心理,觉得持有现金不如持有物业,有个实在的东西在那儿会更可靠一些。大家记得上世纪八十年代末九十年代初的情景吗?物价天天涨,人们见什么买什么,越是大件越是抢手。不管需要不需要,有机会就买。这种用实物来保值的心理推高物价。其实呀,当前的房价这么高,也有这种心理在作怪。如果通胀显性而且日趋恶化,有钱的人必定买房而不是卖房。买的人多了,房价自然上升。

  第三个阶段是个啥阶段呢?这是一个假设的悲惨阶段,我们这儿断不会出现。当年民国溃败的时候,人们提着一麻袋纸钞去兑换几斤大米,就是恶性通胀悲剧的写照。到了那样的境况,吃穿第一,生存第一,啥都不重要了。估计按照可比价格,房价会跌得惨不忍睹。

  当前属于什么阶段?当然只是第一个阶段,而且是可控的阶段。

  那么房价会跌么?

  其实呀,一个经济现象的背后总有许多因素在发生作用。房价问题不仅仅取决于汇率,还有许多更重要的因素在发挥作用。比如税收政策,产业政策,人口政策,户籍政策,还有政府的直接行政干预,都是至关重要,远比汇率变化影响大。

  这里说的汇率因素影响房价涨跌,只是一种假设,假设其他因素都不动。而事实上,政府会根据变化了的形势不断调整楼市政策,这就使得影响楼市的每一种因素时刻都在变化着。所以,判断形势就不能值盯着一个因素的变化,必须综合考虑。

  把这一点说清楚很重要,免得偏听偏信的朋友亏钱了,盛怒之下一砖头砸过来,本老头可吃不消也。


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