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主题:央行昨天的公告,打消了所有利率上浮房贷的下调幻想!

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央行昨天的公告,打消了所有利率上浮房贷的下调幻想!  发帖心情 Post By:2019/12/30 9:51:00

 今天早上,央行发布《中国人民银行公告〔2019〕第30号》,并同期发布了答记者问,影响范围巨大,影响面也很广,和你我大都息息相关,和投资客、房奴均息息相关,算是一个突发,也是一个重磅,不写文章对不住首席主编这个称号。

  但央行公告专业术语太多,相信大多数人也看不懂,逼着自己多看几遍也看不懂,我来用通俗语言来解释一下,并对产生的影响进行一下分析。

  最后我会附一下公告原文和答记者问原文,供参考。

  1

  影响分析

  1、主要涉及面是房贷,包括住宅、写字楼、商铺等房贷。

  2、2019年8月17日央行开始使用基于LRP的利率定价体系,加强央行对贷款市场的管控力度,主要是为了隔离房贷利率和实体企业贷款利率,央行通过管控和指导各个城市的上浮比例,来间接调控楼市、支持实体,而之前的房贷和企业贷款都是基于基准利率来定利率,这样,针对实体贷款的降息会让房贷搭便车,所以,利率隔离,是央行的苦心之一。

  3、最终实现新的房贷利率=央行可管控的LPR利率+央行指导、间接管控的城市加点=城市实际房贷利率,一是加强了央行管控,二是这样针对城市楼市冷热,可通过城市加点来改变房贷资金成本来调控楼市。

  4、在今年刚公布LRP的时候,2019年10月之前的房贷合同,还是按原来的合同约定进行,并不使用LPR,如09年左右的7折利率、1819年的上浮20%、上浮30%,都是按基准利率+合同约定的上浮比例或打折比例=最终房贷利率继续进行。

  5、这样的情况之下,2019年10月1日作为临界点,之前的房贷合同、之后的房贷合同就出现了根本性的不同,有什么根本性的不同?以前的7折利率和利率上浮30%随着新政策有何不同?

  6、就是低利率是大势所趋,甚至在中国出现负利率也不是不可能,今年国庆节之前的利率上浮30%是基于基准利率,但基准利率降低是肯定的,这样下来,基准下调的幅度,可以对冲利率上浮的负面影响,也就是说,这是之前利率上浮20%、上浮30%这些房贷客户心中唯一的、仅存的希望和幻想。

  7、昨天,央行这一纸公告,彻底扑灭了这些房贷客户的希望和幻想。尤其是这两年在武汉、郑州、惠州等地购房的客户,房贷利率都在上浮20%以上。

  8、昨天,央行的公告内容,用通俗的话来说就是:在2020年8月底之前所有的房贷客户完成切换,实际房贷利率保持不变,把原来的基准利率+上浮比例或打折比例=银行通知切换合同时的最新LPR利率+加点数值(可以为负)。

  9、举个例子,原合同约定的利率为基准利率上浮10%,实际还款利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。如何切换?2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,为保持实际利率不变,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。切换后一年,新的实际利率仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,2021年执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推,0.50%加点保持不变,但每年新的LPR可能会变。

  10、为保持稳定,切换后第一年,实际利率和之前的还款利率是保持不变的,一年后,跟着最新的LPR利率走,LPR涨一起涨,LPR跌一起跌。

  11、你之前利率打7折,更改完之后,新的一年内,利率还是保持一样,你的利率加点为负值。

  12、你之前利率上浮30%,更改完之后,新的一年内,利率还是保持一样,你的利率加点为上浮。

  13、对于以前的房贷打折利率来说,无非就是不能跟着基准利率下降再下降而已,影响不大,毕竟当年用打折利率买房的,如今至少翻一番了,无所谓的。

  14、最苦的是这几年用利率上浮20%、30%、35%来买房的客户,本来寄希望于未来的基准利率下调可以降低一下利息成本,如今央行一纸公告,把未来20年30年的上浮比例固定在了2020年,并永远保持不变了。这是最悲哀最伤悲的事情。

  15、如果楼市继续发烧,2022年LPR上涨了,对不起,这些上浮20%30%客户的还款成本还要继续上升!当然,这样的几率不高。

  16、央行这么做是为何?举个例子,如何把资金从房地产赶到实体经济?央行现在就简单了,上浮LPR利率,全国一盘棋,全国房贷整体上涨,只要上涨的足够多,就可以把足够多的资金从楼市赶出来。

  17、但如果不作这样的房贷合同切换,央行只能管未来的房贷,而对过去20年内未结清的房贷,央行无能力力,管控不了,明白了吗?

  18、从此,全国房贷一盘棋,央行下大棋,各地下小棋,以后央行的政策,就再也不是摆设了。

  19、记住,千万不要选择固定利率,因为,低利率是大势所趋,甚至都会有负利率,所以,不要选择固定利率。

  20、这就是中国特色,集中力量办大事,央行要管控整个社会的资金成本,央行想要起到更大的调控作用。

  21、总体上,还是基于三点,一是央行要提高管控能力,二是央行要把资金从房地产里赶出去,三是要更科学的测算管控全社会资金成本。

  22、一年后,你的还款金额要变了,特别是之前使用等额本息的用户,注意调整自己的期付款、自动还款、还款日记,别逾期了。

  2

  附:中国人民银行公告〔2019〕第30号

  为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下:

  一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

  二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

  三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

  四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

  五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

  六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

  七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导,确保地方法人金融机构按照统一部署,妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

  3

  附:中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问

  1、推进存量浮动利率贷款定价基准转换的主要考虑是什么?

  答:2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

  2、存量浮动利率贷款定价基准转换的原则是什么?

  答:一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

  3、存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR?

  答:自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

  同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

  4、除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换?

  答:除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。(完)


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