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泉友社区☆ 海阔天空副版 ☆『 财 经 纵 横 』 → 股票、房子,彻底分道扬镳!过去一周重大事件解读


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主题:股票、房子,彻底分道扬镳!过去一周重大事件解读

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股票、房子,彻底分道扬镳!过去一周重大事件解读  发帖心情 Post By:2019/4/15 8:38:00

 之前的文章里,我们反复提到,从2016年开始的2年多时间里,中国一线城市的房价,普遍下跌了20%以上幅度;股市中的沪深300指数,却上涨了30%以上,二者之间的落差,足足有50个以上的百分点。

  所以我们提出,2019年,是中国居民大类资产,从房地产,转向优质公司股权的元年。中国终于开始走上了美国、日本等发达国家,在上世纪80年代的良性道路了。

  但是,随着全国大大中城市,放开落户、购房的政策以来,房价疑似来了一拨小阳春行情,同时,股市经历了5个交易日的调整以后,认为牛市已经结束的声音越来越大了。

  我们不与人争论,只是静悄悄地等国家政策和金融数据。果不其然,过去一周,围绕着股市和房价的新闻,是一条接一条,并且都非常重磅。

  01

  央行前天公布了2019年3月份的金融数据,结果大超市场预期!  具体来看:

  3月新增人民币贷款16900.0亿人民币,预期12500.0亿人民币,前值8858.0亿人民币。

  3月社会融资规模增量28600.0亿人民币,预期18500.0亿人民币,前值7030.0亿人民币。

  3月M2货币供应比8.6%,创13个月新高,预期8.2%, 前值8.0%。

  中国人民银行官方网站

  和上一次的数据相比,不仅在总量上大超预期,在结构上也更加合理了。

  这说明,在保持对房地产调控的大前提下,央行向市场中的实体企业注入流动性的努力,正在收到成效,我国的实体经济行业复苏在即,信心在强烈恢复。

  更具体地说来,3月人民币贷款增加1.69万亿元,同比多增了5777亿元。其中,居民部门贷款增加约8900亿元,里面指向了房贷类型的中长期限贷款增加了4605亿元,接近2016和2017年的水平。这显示,3月份房价有所回暖,房价的小阳春行情,确实吸引了不少的刚需购房者入市。

  但是,我们更愿意看实体经济数据中,企业部门的贷款数据。企业部门新增贷款1.07万亿,同比多增约5000亿元,其中,中长贷新增近6600亿元,超过历史同期水平。这说明什么呢?企业们对后续需求市场持看好态度,愿意投资和扩大再生产。

  所以,那些叫喊着股市牛市缺乏经济基本面改善的基础的看空者,这下要失望了。

  从2018年国庆后,国家高层人物不断地向市场释放财政政策和货币政策的利好消息,虽然股市没有立即加以响应,但是从2019年开春开始,虽然经济尚未触底反弹,股市已经开始提前反映了。

  所以,我们预计,经历了一周调整的股市,明天开始将受到利好消息的激励,重拾牛市走势。

  02

  再来看房价。

  前几日,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,城区常住人口300万—500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

  在更早之前,浙江省杭州市,这个风景秀丽,且诞生了阿里巴巴这种互联网巨头的城市,将落户的门槛下降到了大专学历,引起了舆论的热议。

  很多人在想,短期来看,这将吸引大量之前不具有户口而被限购的需求群体进入房市,从而会改变房价长期下跌的走势。但是,我们在前面一篇文章中已经阐述过了:

  放开落户的门槛,鼓励更多新需求者入市,能够对房价的快速下滑,起到一定程度的托底作用,但是小小的反弹吸纳了潜在买入者之后,后面将会面临更大的抛盘,因为,韭菜越来越少,能够接盘的入场者,已经不再傻了。

  杭州推倒了落户买房的门槛,背后之剑,指向何处?

  从本质上来讲,发改委要求满足条件的城市放开落户门槛,其真正目的在于发展城市群,通过大城市中规模化的基础设施建设和公共服务,降低社会运作和管理的成本,提高民众福祉,而不是为了拉高房价,解救过分依赖土地财政的地方税源。

  为什么呢?理由很简单。

  因为北京市的国管公积金中心,4月12日又出台了严厉的调控措施:将从4月15日开始对二套房贷款实行“认房又认贷”,首付比例调整为最低六成且最多贷60万元,以网签日期为准。

  这是严格落实最高决策层关于“房子是用来住的,而不是用来炒的”意志的一步棋,先从北京市的体制内购房者开始。

  这就完全堵上了“离婚买房”的漏洞了。

  在以前,只认房、不认贷的的措施,很容易在“买房、贷款、转让、离婚、重新买房”的套路面前失效,因为只要手里没房,哪怕有贷款,也是符合买房的资格的。如今,全部给堵上了。

  所以,在短时间之内,关于国计民生的重大决策,位高权重的2个决策部门,是不可能出台互相打架的政策的。

  事实上,专业的房地产开发商,从来不认为这一轮小阳春行情,是彻底的反转。他们嘴上不说,行动上都诚实得很。

  2019年一季度过去了,各大房企开发商已经公布了他们的经营业绩。4家房企销售额突破千亿,58家销售额突破百亿。但是,一季度整体业绩规模仍略有下滑,加权平均来看,全行业完成全年目标度,仅为18.5%。主要开发商,对外公布了2019年的发展目标,其销售目标增长率均值为20.2%,整体来看该目标与前两年销售增幅相比较为谨慎。

  这一表现和众多房企们在2018年初纷纷表态要冲击千亿,调高发展预期的态度,大有不同。

  03

  分析股市,我们认为牛市的驱动因子仍然有效,并且在加强:

  1、减税、降费的财政政策;
  2、虽然降准的预期在下降,但是实体经济中的流动性在不断加强;
  3、沪深300指数成分股的平均估值是13倍动态市盈率,处于低估阶段;
  4、中国居民财富的承载形式中,房地产占到了77.7%,而金融资产仅有11.8%,这和主流发达国家的财富承载形式相悖。
  5、实体经济很大概率在二季度企稳反弹。

  分析房价,我们认为长期支配房价下跌的因素,仍然有效,并且在加强:

  1、基础货币增速下调至8%以下,告别货币高增长、打击影子银行中的资金空转。
  2、中国居民的平均负债杠杆水平,一线城市超过了100%,二三线城市也在70-100%区间,已经加无可加了。
  3、导致2015年房价最后一波繁荣的棚改贷款政策,已经取消,并且在逐步收回资金。
  4、调控措施从未松绑,却在一步步加强,并且精准打击各类漏洞。
  5、房地产税在未来3-5年将落地,帮助地方政府的税源,从依赖土地财政的交易环节征收,转向持有环节征收。

  每一个个体,都是时代浪潮中的一叶扁舟。我们的财富,更多时候是因为时代的运气,而不是个体能力。

  当时代走到了十字路口,需要转向时,我们应该跟房子说再见,去股市拥抱优质公司的股权。

  逆势而动,螳臂当车,我们将成为历史的炮灰;

  拥抱变化,顺势而为,我们依然可以勇立潮头。


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