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泉友社区☆ 海阔天空副版 ☆『 财 经 纵 横 』 → 坑爹的买房“公摊”,真的要全面取缔了吗


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主题:坑爹的买房“公摊”,真的要全面取缔了吗

帅哥,在线噢!
hnmxy
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等级:版主 帖子:81833 主题:14944 积分:150853 精华:12 注册:2006/2/12 10:01:00
坑爹的买房“公摊”,真的要全面取缔了吗  发帖心情 Post By:2019/10/8 12:28:00

 A

  2006年的一天,长实元朗四季园开发商被买房的业主们包围了,香港的房地产市场正在孕育一起爆炸性事件,矛头指向的是李嘉诚旗下的长实地产。

  “我买的建筑面积90平米的房,怎么连40平米都不到?退钱!”一名业主抑制不住自己的愤怒,朝着几个工作人员大喊。

  “是啊,太缺德了,这让我们怎么住?“蜂拥而来的业主们纷纷响应。

  原来,业主们买了房之后,发现得房率竟然只有40%!这么高的公摊面积,业主们的利益被惊人地侵蚀。

  公摊即建筑面积刨去套内面积的部分。事实上,自从1998年中国商品房市场开启后,中国老百姓就被“公摊”坑了不少。买房卖房的此类纠纷,在民间早已怨声载道。但是这么离谱的得房率,还是闻所未闻。

  不只是香港,内地也毫不逊色。2014年,山东高密楼盘“贵宾首府”曝出得房率仅有48!业主们称:“买房前,我们看样板间时,明明时宽敞精致的小二居。等到收房时,却只看到了小小简陋的一居室,小到只能放下一张床。”

  2017年,南京上百名业主集体反应,他们买的弘阳时光里楼盘得房率竟然只有42%!“然后他通知我们过去拿合同,然后一看,房子39.6平米,公摊面积占了22点几,使用面积只有16.6米样子,这个得房率算了下大概只有40%一点点。”市民杨先生愤慨地说到。

  放眼全球,公摊面积是中国独有的东西。为什么只有中国有呢?说起公摊面积的起源,咱们要回到上个世纪五十年代。

  B

  香港早年房子是按栋卖,只有少部分人买得起,开发商没法很快回款。为了实现资金快速运转再开发盈利,1948年,国际鸿星投资集团的董事长吴多泰想到了一个好办法:按楼层一层层来买!结果房子卖的比竞争对手快多了,他很是高兴。

  1953年,霍氏集团的霍英东再他的基础上,发明了“期房+按揭贷款”的销售模式。这样下来,那些电梯、楼道、管道井的面积怎么算呢?开发商当然不会让自己承担。原来按栋卖不存在这个问题,现在每一层房都分到不同的业主了。于是,大佬拍脑袋一想,那就分到每个购房的业主身上吧。

  上世纪五十年代有着特殊的时代背景,天时、地利、人和,公摊较为顺利地在香港推行。二战结束后,香港经济复苏,人口开始快速增长,购房的需求猛增。

  从整栋买卖到按套买卖,从付现金买卖到按揭买卖,对于香港普通百姓来说,更为便捷、可行。当时的香港房地产市场并不成熟,政府也缺乏丰富的房市管理经验,业主连法团还未出现。当房地产大佬带着律师询问政府意见的时候,政府便同意了。殊不知,这给房地产后市带来了长久的问题。

  电梯井、管道井、楼梯间、过道、垃圾道、公共门厅、变电室、水箱间、设备间、地下室、冷冻机房、值班警卫室、物业管理用房、分割墙等都算入了公摊。开发商们变着法子算大公摊面积,会所、泳池、空中花园、私人酒窖等设施也纳入。

  当业主们购买精装修房子的时候,当我们缴纳物业费的时候,也是按照建筑面积来算的。可是,那些垃圾间、公共门厅都精装修了吗?管道井、垃圾道、变电室都像住房内一样供暖了吗?显然没有!既然没有,为什么要收费呢?

  令人愤怒的事情远不止于此。有的小区消防应急场地已经算入公摊面积了,向业主们收了费用。开发商依然把它们当成昂贵的车位出售,光100个车位就能额外转到一千万以上。社区出售的广告位,原本是业主们凑钱买下来的公共空间,也被出售了;业主们却没有得到一分钱。

  有了公摊之后,业主们的得房率是一路下跌。假设一套建筑面积90多平米的房子有60%多的得房率,那就少了大概30平米。

  按照现在北上广深的高房价,大概需要业主多出20万的费用。再加上其他种种收费、纳税等,业主们因为公摊面积多出的费用难以计算。

  公摊成了开发商、物业公司牟取灰色收入的手段。香港最牛公摊被揭露后,香港政府高度关注。面对公众的质疑,香港政府逐步采取手段。2008年10月,港府要求经地政总署新批出的预售楼花申请项目必须在售楼书中采用统一的“实用面积”定义。

  2010年,香港立法房屋事务委员会建议:在新房买卖中,去掉公摊面积,按照实用面积定价。

  在强大的民意下,港府一步步逼近废除公摊。媒体、民众及上万个业主立案法团成为了港府废除公摊背后的强大群众力量。

  终于,2013年4月,《一手住宅物业销售条例》开始实施,严厉惩罚不按“实际面积”出售的房企。至此,公摊面积总算在香港楼市被彻底废除了。政府给了二手房地产10个月的过渡期进行整改以符合新政策,被房地产商压迫了60多年的香港民众终于卸下了一块大石头,纷纷叫好。

  如今,连受虐于房地产压迫数十年的香港,都已彻底废除公摊达5年之余,内地还要多久呢?

  C

  2019年,住建部公布《住宅项目规范(征求意见稿)》,文中强调:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,取消公摊的政策春风吹进了内地。

  当年邯郸学步的内地,在逐渐苏醒,重新审视“公摊”的合理性。近年来,随着开征房地产税的呼声越来越高,废除公摊面积势在必行。

  公摊面积的最大问题是没有标准。不同的开发商都有自家的公摊面积计算方法,甚至同一个开发商在不同时期的计算方法也可能不同。

  北京大学房地产研究中心主任楼建波表示,《房产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现,致使国内报批、设计、施工每个环节都不是特别清楚公摊如何计算,只能等着房子盖出来,测绘部门最终来测公摊大小,导致出现不少乱象。

  而房地产税这只靴子的落地,要以明确房子征税的申报面积标准为前提。房子针对全国民众征收,若掺杂每家每户个性化的公摊面积,征收标准就难以统一。

  而公摊面积的的实际测量与核实本就是一项复杂又难以程序化的工作,政府部门无法对每一个房子真实公摊面积进行审核。

  这样一来,就存在诸多问题。

  一是征收标准难以统一。A开发商的公摊是30%,B开发商是40%,而这个公摊的合理性、真实性都难以核对。

  二是存在做手脚的空间。正因为第一点的存在,开发商可以在纸面上将公摊面积做大。

  这样一来,业主要缴纳的税收就变少了。开发商可以通过帮助购房者“合理”避税,促进房产销售,提升业绩。

  一直以来,房地产商仗着“没有法律规定不能这样做”讲维权的百姓怼的有怒难言。

  嗯,究竟是什么利益集团在影响立法,大家是明白的。

  因而,废除公摊,以套内使用面积进行计算,让市场促成价格,是解决公摊之伤的必要措施,对征收房地产税也更方便,更加标准化,可操作性、合理性更强,透明度更高。

  中国又是唯一有公摊面积的国家,只有废除才能与国际接轨。

  目前,呈现在中国居民房产证上的是建筑面积,建筑面积包含套内面积和公摊面积。这样一来,我国的房产面积跟国际上所有国家都不一样。房地产中介企业标注的房屋面积也是建筑面积。实际房屋面积比建筑面积更小,这样算下来,房价的计算标准也跟国际不同。

  总是为天下先的重庆,在2002年就废除了公摊面积,买了100平米的房子就能得到100平米的房。大陆其他一些城市如北京、广州开始探索使用套内建筑面积。

  虽然一切仍未尘埃落定,但住建部的这个文件消息对于大陆公民已是一大希望。

  D

  如果大陆真的废除了公摊面积,那又将如何呢?

  对公众来说,明显利大于弊,老百姓的利益得到了维护,简言之就是“少出冤枉费”!

  收新房时,缴纳公共维修基金此类费用可减少。房产证面积下降后,二手房税费也能下降。不同的面积有不同的缴纳比例,例如90平米以下房子按1%纳税,90-144平米按1.5%纳税。把公摊刨除之后,120平米建筑面积的房子就可能不到90平米了,很多房子的税费就可能下降了一个台阶。

  按建筑面积缴纳的物业费、水电气费也可以有一定降幅。更重要的是,被房地产商蒙在鼓里的情况就不复存在了,那些被浪费掉的小区建造面积能得到更合理的利用。

  但开发商向来是精明的,如果走廊、门厅、花园都不计入公摊了,业主不一起凑钱建造了,那他们还会有动力花钱把这些公共公开建得这么好吗?如果不对公共面积进行硬性规定,这些公共面积和设施有变小变差、能省则省的可能。

  反过来,还是令业主们生活的不惬意。但政府也不是吃素的,应会对公共空间建设进行规定。因而,最有可能的结果就是:取消公摊之后,大部分普通楼盘,房地产开发商将按照国家规定的最小公共面积要求来建造。

  尽管如此,对于国家来说,对房地产的管理将更加标准化,可为房地产税的征收减少操作障碍。若取消公摊,政府要做的工作还不少,例如对当前管理法规的改变、废除公摊后的房屋建造规范、以及将新政策推向全国等。

  现行的《商品房销售管理办法》规定销售房屋是按照含有公摊面积的建筑面积来计算的。唯有破旧立新,才能让废除公摊安全落地。

  最后剩下,最不爽的房地产商、物业公司们了。废除公摊后,他们榨取灰色收入空间的一个通道将被堵死。这样一来,开发公司和物业公司将可能最大限度地开发小区广告,并通过贩卖车位、招商引资等弥补流失的收入。这一切只有等到实行的那一天才能真正目睹。

  不管未来如何,也好过现在的公摊之伤。历史的车轮不会停止,废除公摊是实现老百姓买房公平交易的必经之路。

  卖地盖楼,已经不再是国家鼓励的经济发展形式,房地产利益集团的能量也因此滑落至历史低谷。民生为重的时节,格局的改变是一定会发生的。

  尽管乐观地期待着吧。


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