一些从社保获得委托贷款的房地产商，最近有点烦。
一家曾向社保借了2亿元资金的地产商，原来正踌躇满志计划收购另外一块地，但最近该收购计划戛然而止。“因为最近被社保催讨债务，所以不得不把资金先用来还社保的钱了。”
据知情人士透露，上海社保资金出事后，中央调查组可能会对所有涉及从社保获得贷款的企业进行排查，并且要求各个获得委托贷款的企业尽早还款。
紧急催收
“现在向社保贷款几乎不可能了，要暂时缓一缓，避避风头。”当被问及能否帮办社保委托贷款时，上海一家国有企业资产管理公司的人士如此回答。这位昔日经常帮房地产获得委托贷款的人士显然有些着急，他最近就经常向在政府工作的朋友打探消息。
记者从不同渠道获得证实，多家房产商已经收到社保的通知，要求尽早收回并未到期的委托贷款。
委托贷款是社保资金投资房地产等行业的主要通道。目前，例如瑞安房地产旗下创智天地，就是通过浦发银行获得了来自社保的15亿元人民币贷款。此外，上海诸多拥有政府背景的房地产企业也与社保有染。
“到目前为止，我们还没有收到有关方面的催收。”瑞安房地产(0272.HK)有关人士对此进行了否认。
“在2005年宏观调控之后，通过委托贷款进入房地产行业的社保资金，明显井喷。”一家曾从社保处贷过款的房地产商表示，社保贷款的利率非常低，大约在6%-8%之间，几乎与银行的要求差不多。
在宏观调控银行缩紧银根之时，这些独立在央行之外的资金却在体外继续“供血”。如果不是社保出事，这些“灰色通道“将继续他们的美好时光。
“现在缺钱的企业很多，所以我都建议他们转向向国有企业拿委托贷款，但是相比较社保6%-8%的低利率，国有企业的委托贷款利率显然要高很多，几乎达到了15%。”上述国资企业融资人士说。
收紧社保委托贷款
社保引发的地震波及上海银行界。
8月28日，一家国有商业银行上海某支行紧急召开会议，布置了有关委托贷款业务的最新规定。如果房地产项目的自有资金部分来自于委托贷款，或者与年金中心有关的项目，一律封杀不予放贷；但如果是正常的委托贷款业务，上家与下家自己商量好了贷款条件，作为中间人的银行，可以继续做。
上述支行一客户经理强调，以前委托贷款业务，上家都有书面承诺。在归还银行委托贷款之前，下家不予提前归还上家的贷款，能够办展期就办展期，能借新款就借新款。
“现在涉及到社保资金，全部的口子都关掉了，房地产项目自有资金是委托性质的，肯定都停掉，不管你是谁，都要停掉。已有的委托贷款，则要控制住。”
而在以往，却是另一种热闹情形。“去年贷出去的几个亿，都是一些很好的项目。通过这些项目，年金中心、银行、借款企业可以达到三赢，至少可以说是双赢。”一位信贷人士称。
他的自信来自该行严格的风险控制。“项目抵押、评估，包括项目远期规划，都是非常详细的，所以，我们做一个项目评估报告需要很长的时间。说到底，是我们银行帮着年金中心一起做这个东西(委托贷款)。”
记者获悉，两家股份制银行正在对他们银行的委托贷款业务展开“自查”。“几乎所有的银行都有做过这些业务。”知情人士透露。
“突然有很多房地产项目送进来，问我们要不要做。而一般看来，这些都是可遇而不可求的好项目。但我们都不敢做了。”
而这主要是因为，“其他银行不敢做房地产项目的贷款了。但是别人不敢做，我们也不敢做。在这个当口，做这个事情是有风险，需要认真考虑，所以，最近也忙着写项目评估报告。”上述客户经理称。
“我如何从社保获得贷款”
“至少在经济上，我认为社保的委托贷款是没有问题的。”8月28日傍晚时分，上海一家大型房地产企业的总裁对本报记者说。
与记者从其他渠道获知的消息截然相反，这位房产商再三强调，从社保获得的委托贷款，在排除其是否有资格放贷的前提下，并不会有问题。“社保的贷款是严格按照金融机构的规定，非常专业。”
这位总裁向记者介绍了他们从社保获得贷款的流程。
首先，是社保内部信贷部门的人接触公司，社保方面甚至建议房地产企业不要找中介，以降低操作成本。
其次，由企业提交各方面材料，最主要的是完备的抵押物的地产证——甚至他项权利证的原件也要放在社保。“社保有专业的中介机构，还有律师团队，会对抵押物进行评估。”
一般来说，如果是建成的地产项目，则按照市场价的5.5折。而如果是在建工程，则可能是按照成本价给予相应的折扣。
第三，社保内部的风险控制部门会对项目进行审核，最后则提交给社保局贷审会审核。“社保内部有信贷、风险控制等部门，与银行很相似。一般来说，他们操作的流程很快，两三个月就能放款。”
第四，在社保审核完成后，接下来的银行——委托贷款的第三方，则协助社保进行项目评估手续，但更重要的职责是负责放贷。具体包括：银行需要保证在拿到抵押物之后，上家(委托人)的贷款可以发放下来；每个月通知下家(资金使用方)付息，或进行逾期提示等。
据操作过房地产委托贷款的上海某银行的信贷人士介绍，银行方面并没有义务干预资金的用途，只要利率不超过国家的上限即可。
这位信贷人士的说法获得上述房产商的认同。上述总裁表示，“社保只需保证他放贷资金的安全，而至于资金如何用，它并不关心”。
这似乎意味着，社保的委托贷款可以用于其他用途，比如流入股市等其他市场。
值得玩味的是，除了上述严格的委托贷款程序之外，记者从其他知情人处获得的消息则是，社保委托贷款扮演的更重要的角色是比银行信贷的条件更为宽松，而这则直接构成与宏观调控政策的抵触。
有民企的财务总监透露，社保给房地产企业的委托贷款主要是用于房地产企业在获得土地证之后，而未获得项目开发贷款之间的融资需要。
“在房地产市场高峰期，房地产企业获得土地证之后，以社保资金融资，其后获得项目开发贷款，用以偿还社保贷款。”一位商业银行的信贷人士说，“彼时，房地产商轻易便可获得贷款，因而项目没有风险。”
但此种情况在宏观调控之后，很多房地产企业并不能如愿在理想时间内获得贷款，因而造成去年曾经一度有很多房产商偿还贷款的困难。
“当时社保有些慌张，尽管贷款时都有抵押物，但涉及手续繁琐，而且社保并不方便出面，因而最后答应房产商只要能够归还利息，就给予展期。”一位知情人士说，“这里面已经凸现了很大的风险。”
而且，据这位人士称，事实上，社保不仅充当了在宏观调控情况下银行贷款的替代方，而且其贷款流程也多有商榷之处。
“比如社保可以提供储备贷款，只要一个证即可获得贷款，而银行则不能。”这位人士说，“另外，社保的审核似乎也并不专业，只有五六个人。而且在社保周围还活跃着很多资金掮客。由这些掮客帮助社保网罗项目，因而即便社保给予的年利率只有6.8%左右，但借款人的实际使用成本则有可能高达12%或者更高。”
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Post By：2006/8/29 21:58:00
